売土地を探す

理想の立地条件が固まったら、実際に土地を探し始めます。土地探しをする方法は主に「自分でインターネットやチラシを参考にして探す」「ハウスメーカーや不動産会社に条件を伝えて探してもらう」の2つです。土地を探すときのポイントは「100点満点の土地にこだわり過ぎないこと」が挙げられます。

購入希望の土地を見つけたら、売主や不動産仲介業者に宛てて買付証明書を提出するのが次のステップです。買付証明書とは正式な売買契約ではなく、購入希望者が所有者に対して「この土地を購入したい」と意思表示を行う書類になります。仲介する不動産業者によっては「購入申込書」や「買受証明書」などと呼ぶこともあり、書式のルールや法的な拘束力は特にありません。

買付証明書に盛り込まれる項目は一般的に下記の通りです。

• 購入希望金額
• 物件情報（所在地や家屋番号、構造、面積など）
• 手付金や中換金、残代金についての記載
• 支払い方法
• 買付証明書の有効期限（1～2週間程度が一般的）
• 買主の情報
• その他特約についての記載

買付証明書を提出すると購入交渉が始まりますが、まずは金融機関で事前審査（仮審査）を受けることが必要です。そもそも、資金調達の目途がついていない相手とは、売主も本格的に交渉を進める気にはなりません。そのため、買付証明書の提出後、できるだけ早く（最低でも1～2週間以内）に受けましょう。

なお、事前審査は同時に複数の金融機関へ依頼することもできます。そのため、事前にいくつかの金融機関をリストアップしておき、それらへ同時に事前審査を依頼することが、より良い条件で住宅ローンを借りるためのポイントです。

事前審査に無事通って資金調達の目途がついたら、いよいよ不動産売買契約の締結に入ります。不動産売買契約を締結する際の注意点は「必ず重要事項説明をよく聞き、納得した状態でサインすること」です。よく内容を確認せずに焦って売買契約を結んでしまうと、後悔するかもしれません。説明内容に分からない部分があれば、担当者に質問をして疑問点をなくしてからサインすることが大切です。

また、不動産売買契約の締結にあたっては手付金が必要になります。不動産会社が土地の売主である場合は上限が20％と決められていますが、一般的には土地価格の5～10％程度が相場です。買付申込時に申込証拠金を支払っている場合はそれを充当できる場合もあるので、事前に確認しておくとよいでしょう。申込証拠金とは申し込みの意思を明確に示すために支払うもので、「予約金」と呼ばれることもあります。金額についての決まりはなく、また絶対に支払わなければならないものでもありませんが、申込証拠金を支払うことで優先的に仮押さえしてもらうことが可能です。もちろん、契約をキャンセルした場合は全額返金されます。

不動産売買契約書に署名捺印をして正式に契約を締結したら、住宅ローンの本審査に進みます。本審査で確認される項目は申込者本人の収入を証明する書類以外にも、不動産売買契約書や登記事項証明書といった購入する予定の不動産に関する書類も求められるので用意しておきましょう。

事前審査は金融機関の支店で行われるケースが多いですが、本審査は本店で行われ、さらにローン保証会社による審査も実施されることから審査機関は1～2週間程度かかります。審査の途中で追加資料の提出を求められると、さらに期間が延びて3週間程度かかるケースも珍しくありません。事前審査に通っていても本審査で落ちることもあるので、審査する金融機関の心証を害さないためにも、必要書類はしっかり準備しておきましょう。

本審査に通過したら、ローンを組む際の正式な契約書にあたる金銭消費貸借契約書を締結します。金銭消費貸借契約とは、借主が借りた資金を当初の目的どおりに消費し、借入額と利息を合わせた金銭を貸主に返済する契約のことです。簡単にいうと、「お金を借りる条件が記載された書類」で、省略して「金消（きんしょう）契約」と呼ばれることもあります。

金銭消費貸借契約締結後はローン（融資）の実行となりますが、融資金額がいつ振り込まれるかは契約する金融機関によって異なるので、よく確認しておきましょう。また、土地購入後の住宅建設と同時にローンを借りる場合は住宅に抵当権を設定し、担保として金融機関に差し入れるケースが多いです。そのため、金銭消費貸借契約と抵当権設定契約を1つの契約書にまとめて作成することもあります。

さらに、ローンの借り入れにあたって保証会社を利用する場合は保証委託契約書も締結しなければいけません。

金融機関と金銭消費貸借契約書を締結したら、ローンの借入額から先に支払っている手付金を差し引いた残額を売主に支払います。自分の口座を通さず、直接売主の口座に振り込んでもらうことも可能なので、大きなお金を動かすことが不安な人は事前に金融機関に依頼しておきましょう。売主が入金を確認して問題がなければ土地の引き渡しへと進み、その際に引き渡し完了を証明する書類として引き渡し確認書を取り替わす場合もあります。

また、購入金額の振り込みが確認できた時点で所有権の移転も行われます。不動産は高額な取引になるケースが多いので、代金が未払いの状態で所有権だけを先に移転させるケースはほとんどありません。一般的には事前に日時を調整しておき、代金の支払いと所有権の移転を同時に行うことが多いです。