査定・仲介

頼る不動産会社を選び、物件の売り出し価格を決めるため、不動産会社に査定を依頼します。不動産査定には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。

簡易査定は、インターネットや電話で築年数、間取り、敷地面積といった情報を伝え、不動産会社が持っている過去の取引のデータベースをもとに、おおよその販売価格を計算してもらう査定方法です。

一方、訪問査定は、営業担当者が物件を訪問し、建物の劣化状況や周辺環境などを確かめてから査定額を提示する方法で、簡易査定よりも精度が高いという特長があります。最終的な売り出し価格は、不動産会社ではなく売主が決める必要があります。査定を受け、相場を知っておくと不動産売却において売り出し価格を決める際に役立ちますよ。

査定を依頼した不動産会社のなかから1社を選び、売買の仲介を依頼する「媒介契約」を結びます。媒介契約は、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類に分類され、売却活動における売主の自由度や、不動産会社に課される義務がそれぞれ異なります。

また、不動産会社に仲介を依頼する際は、仲介手数料を支払う必要があります。ただし、仲介手数料は成功報酬なので、買主が見つからず、売買契約が結べなかった場合は発生しません。仲介手数料の金額は法律によって、以下のように上限が定められています。

媒介契約を結んだ不動産会社とともに、売却活動を進めます。不動産会社は、広告・宣伝を通して購入希望者を募り、内覧をセッティングします。居住中であれば、売主立ち会いのもと内覧することも可能です。

物件の引渡しは決済と同日中に行われることがほとんどです。また、所有権を売主から買主へと移す「所有権移転登記」の手続きも、同時に行います。所有権移転登記は買主側が行うことが一般的となっており、司法書士に手続きを代行してもらうケースも多く存在します。

一方で、売主は「抵当権抹消登記」が必要な場合があります。抵当権は住宅ローンを全て返済していても、自動的に抹消されることはありません。そのため、住宅ローンを利用して物件を購入した売主は住宅ローンを完済したら、必ず抵当権抹消登記を行いましょう。

不動産売却により生じた利益は、譲渡所得といいます。この譲渡所得は、所得税や、住民税の課税対象のため納税を行う必要があり、これらの税金は総称して譲渡所得税と呼ぶことがあります。ただし、住宅売却による譲渡所得については、「3,000万円の特別控除」や「買い換えの特例」など、節税に活用できる特例があり、要件を満たすと税金が軽減される場合があります。譲渡所得の確定申告を行うにあたっては、控除や特例を利用できるかどうかを、あらかじめチェックしておくとよいでしょう。